ПО ПОЛЮ СЛУЧАЯ

Почему фермеры не могут получить в аренду сельхозземли

Фермер Виктор Зеленский 11 лет обрабатывал арендованный участок в 72 га в Краснодарском крае, но лишился его. И теперь земля такая же заросшая бурьяном, как в 2002 году, когда Зеленский оформлял аренду при прежней краевой власти. Законодательство и сложившаяся практика аренды и продажи участков допускают участие мошенников и дают фору большим агрохолдингам, считают эксперты.

Зеленский брал участок в станице Незамаевская Павловского района, где он родился и вырос. Вложился, бесхозный кусок земли превратил в ухоженную пашню, на которой выращивал зерновые и масличные. Но в 2014 году глава района Алексей Мельников расторг договор аренды, распахал поле и отдал его в аренду теще. С тех пор фермер обивает пороги инстанций. На Мельникова завели уголовное дело (о чем писала «РГ»), новый договор аренды признали недействительным. Но участок фермеру так и не вернули. Мельников отсидел год и вышел на свободу. Он крупный землевладелец, а Зеленский остался без земли.

Было семь наемных работников, платил налоги, брал кредиты, вкладывал в землю, рассказывает фермер. Теперь в КФХ остались 20 га, из работников — только сыновья. Суды Виктор Зеленский проиграл, и даже Верховный суд не смог помочь. Закон есть закон. Теперь ему предлагают участвовать в тендере, но Зеленский не видит в этом смысла. Во-первых, немало любителей легкой наживы, которые подают заявку на торги для шантажа (заплати 200 тыс. рублей — и я сниму заявку), а во-вторых, не прочь пополнить земельный банк агрохолдинги, соревноваться с которыми фермеру не под силу.

Краевая администрация и Ассоциация крестьянских (фермерских) хозяйств ищут способы, как помочь Зеленскому, говорит юрист Владимир Максименко. Предлагали зайти через инвестиционный проект. Но для этого нужно вложить 200 тыс. рублей на 1 га земли, таких денег у фермера нет. С 20 га их не заработать. По законодательству фермер имеет право получить землю без торгов. Но если появится второй претендент, тогда тендер провести обязаны. «Надо сделать так, чтобы могли участвовать только сельхозпроизводители, только те, кто живет и трудится на этой территории. Пока такого нет, на торги заходят москвичи, которые не будут работать на этой земле», — говорит Максименко.

И так повсеместно, где есть конкуренция за землю, подтверждает директор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС Наталья Шагайда. Есть много вариантов, как защитить в таком случае фермера. Например, чтобы на конкурс могли выставляться такие лоты, которые соответствуют силе малого участника. Можно ограничить круг участников — например, отсечь лиц, которые не ведут самостоятельной сельхоздеятельности. Можно ввести этап аренды перед продажей, предоставлять участок в аренду при наличии бизнес-плана, запретить субаренду по полученной земле или реально ограничить концентрацию земли не только в собственности, но и пользовании. Но такие идеи не находят отклика у законодателя, говорит эксперт. Сейчас фермер поражен в правах на землю — например, по аренде государственной земли.

«Федеральное законодательство предписало ограничить участок, который именно фермер может получить из госсобственности. При этом не описало, в каком случае — при предоставлении в аренду или собственность, за плату или бесплатно. Нормы стали действовать задним числом в том смысле, что если у фермера был арендованный участок большей площади на пять лет, чем тот, что предусмотрен новой нормой, то при продлении договора ему отказывали. И ничего, что фермер, действуя в старых рамках, рассчитывал долго пользоваться землей и проводил улучшения или потратился и купил набор техники на всю площадь», — говорит Шагайда.

Надо помнить

Земельное законодательство сложное и запутанное, и в каждом случае при аренде или покупке участка может таиться свой подвох, говорит Владимир Максименко. Но можно свести риски к минимуму, следуя простым советам. Нельзя вестись на уговоры «левых» людей — помочь быстрее оформить, протолкнуть через суд, взять участок одного назначения, а потом перевести в сельхозземли. Даже если вы получите землю, через два года прокуратура может аннулировать сделку. Если арендуете участок у государства, следует доверять специалистам муниципалитетов — они помогут оформить документы грамотно. Если речь идет о сделке с компанией или физлицом, обязательно надо поднимать всю историю этого участка, начиная с того, когда он был выделен и поставлен на кадастровый учет.

Точка зрения

Землю надо передавать без торгов в аренду фермерам, живущим там, где она расположена, убежден председатель АККОР Краснодарского края Александр Шипулин. Заключения по этим вопросам могла бы давать ассоциация, считает он.

По его словам, все соглашаются, что с Виктором Зеленским произошла несправедливость, устранить которую мешает решение Верховного суда, вынесенное не в пользу фермера. Бывший глава района Алексей Мельников, с подачи которого Зеленский лишился земли, отсидев год из назначенных судом трех лет (год ему скостили в крае, а потом и вовсе выпустили по УДО), давно вернулся домой. По словам местных жителей, сейчас он крупный землевладелец, а семья Зеленского его стараниями превратилась в лишенцев. И самое печальное, что никому до этого нет дела, говорит Шипулин.

Татьяна Карабут